Mutui e rinegoziazioni /3

In questa puntata della serie sui mutui cominceremo a vedere quali interventi sono stati approntati dalle autorità (uso di proposito un termine generico) per alleviare la situazione delle famiglie in difficoltà con il pagamento delle rate dei mutui.
Una nota metodologica: le banche sono soggetti tutt'altro che deboli e stanno antipatiche a tutti. Ma per comprendere i meccanismi che vado a descrivere, è indispensabile spogliarsi per un attimo dal pregiudizio: ci sarà tempo per valutare chi siano i soggetti forti e quelli deboli; per ora immaginiamo che siano tutti sullo stesso piano.

Facciamo solo un cenno ad alcune novità che sono state introdotte nell'ordinamento nei tardi anni '90 (anche perché si tratta di rimedi attuati quando i tassi stavano scendendo), vale a dire:

il divieto di anatocismo,

la riformulazione del reato di usura;

l'imposizione forzosa di un tetto ai tassi di interesse per determinate categorie di mutui in essere a tutto il 2000.

Si tratta di regole criticabili per più di un aspetto giuridico e finanziario (critiche che vi risparmio), ma non si può negare che abbiano dato respiro a molti soggetti deboli. Forse il problema più grave è stato che nessuno -in primis le sedicenti associazioni di consumatori- si è peritato di spiegare che cosa esattamente dicessero, quelle norme: e pertanto una caterva di debitori, mal consigliati, si è imbarcata in reclami e cause perse in partenza, credendo che una certa norma, solo perché aveva un nome più o meno esotico, si adattasse anche alla situazione nella quale si loro trovavano.
Del tutto convinti di poter chiedere indietro dei soldi alla loro banca, o di poterne pagare di meno, si sono ritrovati non solo a doverne di più, ma anche a dover sobbarcarsi il costo delle spese legali di avvocatucoli incompetenti o peggio senza scrupoli e in malafede.

Ma torniamo ad oggi.
Quando la stuazione ha iniziato a farsi spessa, un primo intervento è stato posto in essere ad opera del ministro Bersani, con il pacchetto di liberalizzazioni cosiddetto Bersani-bis, lo stesso che ha tagliato i costi di ricarica dei cellulari.
Per quanto riguarda i mutui, il pacchetto prevedeva tre norme, anzi due norme e qualcosina, come vedremo.

La prima norma (art. 7) è quella che impedisce alle banche di chiedere una commissione qualora il mutuatario intenda estinguere anticipatamente il mutuo. Anche qui si tratta di una norma controversa: da un lato la penale per estinzione anticipata aveva perso molto del suo senso dopo la riforma della legge bancaria del 1993, e certo era ingiustificabile ormai per i mutui a tasso variabile. Diverso è il discorso dei mutui a tasso fisso: se io stipulo un tasso fisso sto in una certa misura scommettendo contro la banca che i tassi non scenderanno; ma se io posso tirarmene fuori, allora è una scommessa da una parte sola.
Ammettiamo che io stipuli un mutuo al 5%; dopodiché i tassi salgono, diciamo al 7%. Io guadagno e la banca perde (se non ha un derivato -un IRS- che la copre); ammettiamo ora che successivamente i tassi tornino giù, fino al 3%: a quel punto dovrei essere io a perderci: invece posso chiamarmi fuori! Vedete che c'è una asimmetria: quando guadagno resto, quando perdo esco. Dal punto di vista della banca, la situazione è svantaggiosa: se non si era coperta con un IRS, ora avrebbe la possibilità di recuperare la perdita, e non può farlo; se invece si era coperta, ora deve chiudere l'IRS, e il suo valore è negativo, quindi deva pagare la sua controparte.
Si tratta quindi di un rischio inaccettabile per la banca, la quale odia il rischio. Che fa allora? Semplice: alza un pochettino tutti i tassi per recuperare la perdita prevedibile (tecnicamente si dice che incorpora il rischio nel tasso). E così pagano tutti un pochino di più.

La seconda norma è quella che dà la possibilità -e fa obbligo- alle banche di cancellare automaticamente l'ipoteca una volta che il mutuo è stato rimborsato. E' una cosa in fondo buona per tutti, tranne che per i Notai, che facevano un bel fatturato con le cancellazioni d'ipoteca. Oltretutto non costa nulla alle banche, che quindi non devono riversare costi sui clienti. Certo non va a toccare il problema delle rate elevate, dal momento che avvantaggia solo chi il mutuo ha già finito di pagarlo!

La terza norma, che tanto norma non è, è quella sulla portabilità dei mutui: la vediamo in dettaglio nella prossima puntata, dato che tutti ne parlano come la panacea per tutti i mali.

(continua)