Mutui e rinegoziazioni /5

(vedi le puntate precedenti)
Arriviamo finalmente al motivo principale per il quale avevamo iniziato questa saga: parlare dell'accordo ABI-Tremonti.
Altroconsumo (che è il primo risultato che mi viene fuori googlando) ha una posizione molto chiara:

Rinegoziare il mutuo secondo il patto tra banche e governo non conviene. Vi spieghiamo perché.

Certo, il perché è contenuto in un PDF che può essere scaricato a pagamento, il che non mi sembra punto bello. Io ve la racconto aggratis, poi fate voi.
Prima rinfreschiamo un momento la memoria: avevamo visto in questo articolo che la cosiddetta portabilità del mutuo può convenire a numerose famiglie, ma non certo a tutte.
Facciamo un esempio concreto: una famiglia di anziani, che sono stati costretti a comprare casa nel 2003, quando la banca proprietaria dell'appartamento l'ha messo in vendita: mutuo di 150.000 euri, 25 anni, spread 1,30% sull'Euribor. Rata iniziale: 800 euri. Rata oggi: 1150 euri. Probabile rata a fine anno: 1.200 o 1.250 euri. Possibilità di portare il mutuo altrove a condizioni migliori: nessuna. Badate: l'esempio è concreto, non astratto: si tratta di mia madre. E quel nessuna vuol dire nessuna per la madre di un funzionario di banca, non per la sprovveduta casalinga di Voghera.
Bene: cosa inventa Tremonti, che non può certo imporre per legge un tasso inferiore a quello di mercato alle banche (ché quello sarebbe da comunisti, e quindi non piacerebbe certo al Cavaliere)? Una genialata.
Anzitutto non impone nulla. Propone alle banche di stipulare una convenzione: le banche sono libere o meno di aderire, e una volta che aderiscono si sono obbligate nei confronti del Ministero dell'Economia e per suo tramite del pubblico. E, guarda caso, tutte aderiscono, perché è vero che sono libere, ma certo una spintarella sottobanco l'hanno anche ricevuta; così si trovano obbligate a fare una cosa senza poter lamentarsi, perché in fondo è stata una loro scelta.
A questo punto devono proporre ai clienti di fare un'operazione un po' complessa, che cerco di rendere nel modo più chiaro possibile:

calcolano (con certi criteri che non vi spiego) una rata corrispondente a quelle che si pagavano nel 2006 (nel nostro esempio, 850 euri)

propongono al cliente di pagare per sempre non la rata "giusta" (i 1.200 euri), bensì solo gli 850 euri

e così via, il mutuo continua ad andare al suo tasso variabile, seguendo la salita o la discesa dei tassi; ma il cliente paga sempre la rata fissa

ad ogni rata, c'è una differenza, in più o in meno: questa differenza viene messa su una specie di conto corrente

alla fine del mutuo, sul conto corrente ci sarà -salvo che i tassi tornino a scendere vorticosamente- un importo a debito per il cliente e a credito per la banca, diciamo nel nostro caso che ci ritroveremo nel 2029 un debito di 65.000 euri

quella somma verrà ripagata nel corso degli anni successivi, sempre versando lo stesso importo fisso (gli 850 euri) fino ad estinzione del debito

.
Per quanto riguarda i tassi, abbiamo visto che sul mutuo continua a correre il tasso variabile, con il suo spread; mentre sul conto corrente viene applicato un tasso pari all'IRS a 10 anni, più uno spread fino allo 0,50% (che molte banche hanno rinunciato). Il motivo per cui si sceglie l'IRS, alla luce di quanto detto altrove, è facile da comprendere: se infatti la banca stipula un IRS di segno contrario, il cliente "vede" un tasso fisso, mentre la banca "vede" un tasso variabile; e così tutti e due sono contenti.
Chiaro fin qui? adesso vediamo un po' di capire se ci conviene, ricordandoci che stiamo assumendo il fatto che il tasso applicato al mutuo sia corretto: di mercato, non da strozzini.
Abbiamo detto che se le cose non cambiano alla fine il cliente si trova un bel debitone da pagare, bello grosso; e che ci metterà un bel po' di tempo a pagarlo. Ma attenzione! Si trova il debitone perché ha pagato di meno di quanto avrebbe dovuto pagare. Se assumiamo che il mutuo abbia un tasso equo, quello che dovrebbe pagare è il giusto, non una rapina.
Spariamo un po' di numeri a caso e diciamo che i 65.000 euri sono 56.000 euri di soldi pagati in meno nel corso del mutuo, e 9.000 euri di interessi. Allora sto pagando in più solo 9.000 euri, non 65.000! Perché i 56.000 li ho risparmiati nel corso degli anni. E badate bene che quei 56.000 li ho risparmiati un po' oggi, un po' il mese prossimo, e così via... sono soldi del 2009, del 2010, e poi via via sempre meno fino al 2029 (ricordate che la rata via via scende, come spiegato qui; mentre il debito di 65.000 euri (e quindi i 9.000 euri in più da pagare) me li trovo nel 2029, quando sicuramente varranno molto meno di quanto non valgano oggi.
Comunque non abbiamo ancora risposto, alla domanda: ci conviene, pagare quei soldi in più? Lo vedremo nella prossima puntata.

(continua)