Mutui e rinegoziazioni /2

Nella prima puntata abbiamo visto come sia avvenuto che un grandissimo numero di italiani si è indebitato per acquistare la casa.
Abbiamo anche visto che la maggior parte di questi nuovi proprietari si è trovata indebitata a condizioni di tasso variabile per il semplice motivo che non avrebbero potuto sostenere il costo di un mutuo a tasso fisso -che allora prospettava rate notevolmente superiori- e non già per un complotto delle banche ai loro danni.
Anche perché, come illustrato nella digressione sui derivati, per la banca alla fine basta stipulare un IRS per trasformare un mutuo da tasso fisso a variabile e viceversa. Non è che le banche siano istituti di beneficienza, e certo non sempre si comportano in modo eticamente corretto; ma il mito che abbiano fatto indebitare tutti a tassi bassi per poi strangolarli è proprio da sfatare!
Ora per capire cosa è successo quando i tassi hanno iniziato a salire, e quindi perché tante famiglie si trovino in grosse difficoltà, è necessario capire come funziona il rimborso di un mutuo.

La forma classica di rimborso è il cosiddetto ammortamento alla francese, dove la rata rimane fissa per tutta la durata del rimborso. Ma attenzione: la rata è fissa ma le sue componenti non lo sono mica! Vediamo di capirci qualcosa.
Ammettiamo di aver fatto un mutuo di € 150.000, da pagare in rate mensili, in 20 anni, al 4% annuo. abbiamo quindi 240 rate mensili, ciascuna all'interesse dello 0,333% (cioè 4% annuo/12 mesi). Esiste una complicata formula per calcolare l'ammontare della rata; vi dico io che sono € 909 al mese.
Il calcolo della prima rata è semplicissimo: parto da € 150.000, calcolo lo 0,333% e viene € 500, che sono gli interessi. La differenza di € 409 è il capitale che andrò a rimborsare.
Per la seconda rata gli interessi li devo calcolare solo su € 149.591, e quindi pagherò (solo) 498virgolaqualcosa euro di interesse, e rimborserò 410virgolaqualcosa euro di capitale.
Una volta pagata la penultima rata, mi rimarranno da pagare esattamente 906 euro di capitale, che in un mese maturano 3 euro di interessi: pago 909 euro, ho rimborsato tutto il mutuo e vivo da allora in poi felice e contento.

Se il tasso è fisso, il calcolo degli interessi viene effettuato solo una volta, e morta lì. Se invece è variabile, ad ogni rata (oppure ogni volta che il contratto prevede la variazione) si ricalcolano gli interessi, mentre il capitale di ciascuna rata resta sempre quello determinato all'inizio.
Ora, poniamo che il tasso schizzi al 6%. Se mi rimane da pagare l'ultima rata, gli interessi passeranno da 3 euro a 4,5 euro: quindi la rata da 909 passa a 910,50 euro: sopportabile se rinuncio a un cappuccino al bar.
Ma se sto ancora pagando le prime rate, quando la quota di interessi è ancora elevata, l'effetto è ben diverso. Sulla prima rata infatti passo a pagare, da 500, 750 euro; e quindi la rata mi passa da 909 (500+409) a 1159 (750+409) euro: e possono essere dolori.

Chiaro fin qui? bene (anzi, male): perché il punto è che moltissime famiglie si sono indebitate di recente, dal 2000 in poi (prima non se lo sarebbero potuto permettere) e quindi sono ancora all'inizio del loro ammortamento: stanno pagando proprio le prime rate. E quindi il rialzo dei tassi ha giorno per giorno, sulla loro economia familiare, un effetto devastante.

Prima in sordina, poi sempre più frequentemente, le famiglie si sono trovate strangolate dal peso del mutuo che avevano stipulato per trovare un'abitazione. Alcuni che avevano fatto il passo più lungo della gamba, comprando magari un immobile più grande del necessario, sono riusciti a tirarsene fuori vendendolo, quando ancora il mercato tirava, e passando in una casa più piccina; ma chi già ha acquistato una casa piccina, o chi ha perso il treno, in questo momento non riuscirebbe neppure a venderla, la casa; e per andare dove, poi?

Di fronte a questa difficoltà, gli italiani non hanno preso la cosa con la filosofia che avrebbe avuto una famiglia americana: pur di non vedersi pignorare la casa dalla banca hanno ristretto i consumi all'osso e ancor più che all'osso, rinunciando a tutto per pagare il mutuo: con il risultato di contribuire significativamente al crollo dei consumi e alla stagnazione dell'economia.

Vedremo più avanti cosa hanno fatto i governi che si sono succeduti per risolvere o mitigare la situazione di crisi.

(continua)